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北京，中城聯(lián)盟論壇，全國(guó)地產(chǎn)大佬云集，被行業(yè)譽(yù)為“地產(chǎn)戰(zhàn)略家”的旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng)林中先生發(fā)表了《我眼中的未來三年地產(chǎn)世界》的專業(yè)演講，地產(chǎn)總裁內(nèi)參有幸作為論壇戰(zhàn)略媒體合作方，現(xiàn)場(chǎng)記錄了林董的精彩觀點(diǎn)。

未來3年，中國(guó)樓市如何走向？

尤其在如今2018年逐漸過冬，房企迷茫焦慮的時(shí)候，此刻林中清晰給出了未來中國(guó)樓市2019年，2020年，2021年3個(gè)關(guān)鍵字，極為精簡(jiǎn)，且起承轉(zhuǎn)合。

2019年是一個(gè)穩(wěn)字；

2020年是一個(gè)轉(zhuǎn)字；

2021年是一個(gè)啟字。

開場(chǎng)白，林中首先表示，對(duì)未來的預(yù)測(cè)很重要，但企業(yè)更重要的是提升對(duì)環(huán)境的靈敏性應(yīng)對(duì)，即應(yīng)對(duì)重于預(yù)測(cè)。

對(duì)于房地產(chǎn)的短中長(zhǎng)期如何預(yù)測(cè)？林中給出他的方法論。

其一，短期看政策，中國(guó)房地產(chǎn)是政策市，更具體來講，核心是因?yàn)檎恼?，核心?huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的整體供給，需求和價(jià)格三個(gè)重要變量進(jìn)行直接或間接的影響，進(jìn)而直接影響整個(gè)樓市走向。所以看短期，就是研究政策。

其二，中期看人口和經(jīng)濟(jì)。核心看美好生活，支付能力和潛在需求。為何中國(guó)有的城市沒落，有的城市增長(zhǎng)，核心是他們的人口、經(jīng)濟(jì)背后潛在需求的數(shù)量、支付能力的強(qiáng)弱以及對(duì)美好生活的向往和改善能力的差異。

其三，長(zhǎng)期看國(guó)運(yùn)，中國(guó)不發(fā)生戰(zhàn)場(chǎng)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)中高速增長(zhǎng)，這本身就是很好的國(guó)運(yùn)。未來中國(guó)國(guó)運(yùn)昌盛，民富國(guó)強(qiáng)，旭輝對(duì)房地產(chǎn)的未來始終是看多。

事實(shí)上，長(zhǎng)期看好就意味著你考慮企業(yè)發(fā)展會(huì)更有長(zhǎng)遠(yuǎn)視角，也就更能在短期市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)候不會(huì)太過焦慮，而且甚至是看到調(diào)整背后的機(jī)會(huì)。目前對(duì)于房地產(chǎn)的周期來說，3年是一個(gè)短周期，而中周期是5到10年，而長(zhǎng)周期都是10年以上的周期。

2019年是一個(gè)穩(wěn)字。

2018年已經(jīng)讓中國(guó)樓市冰火兩重天，上半年依舊高速增長(zhǎng)，下半年尤其是731會(huì)議之后從8月開始逐漸全國(guó)轉(zhuǎn)冷，一個(gè)萬(wàn)科活下去讓整個(gè)行業(yè)更是焦慮加劇，加上資金收緊、銷售乏力，去化銳減、客戶觀望，業(yè)績(jī)?cè)鏊傧禄?，回款趨難，現(xiàn)金不足……房地產(chǎn)下半年，房企都大呼冬天與苦日子來臨了。而且2019年也沒有看到任何政策全面松動(dòng)，對(duì)于2019年究竟怎么看？對(duì)此，林中給出了一個(gè)判定——穩(wěn)！2019年是中國(guó)房地產(chǎn)以“穩(wěn)”為主旋律的1年。具體而言，一個(gè)穩(wěn)字體現(xiàn)在7個(gè)方面。

其一、穩(wěn)量。即使2019年比18年房地產(chǎn)銷售面積差不多，或則少5%，但整個(gè)行業(yè)依舊是一個(gè)很大的體量，2019年全年銷售額預(yù)計(jì)也能達(dá)到12萬(wàn)億，13萬(wàn)億，所以量是穩(wěn)的。

其二，穩(wěn)價(jià)。全國(guó)均價(jià)會(huì)穩(wěn)定或者略有上升，房?jī)r(jià)既不會(huì)大幅上漲，也不會(huì)大幅下跌，而是整體一個(gè)穩(wěn)字。

其三，穩(wěn)投資。2019年房地產(chǎn)投資增速將繼續(xù)保持在6%左右，與GDP增長(zhǎng)速度相似；

其四，穩(wěn)杠桿。行業(yè)2019年間會(huì)實(shí)行“穩(wěn)中有降”的去杠桿，降負(fù)債；

其五，開發(fā)企業(yè)穩(wěn)增長(zhǎng)。可能2019年比2018年增速會(huì)適當(dāng)放緩，但開發(fā)商業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)是可持續(xù)的。

其六，穩(wěn)預(yù)期，經(jīng)過208年調(diào)整之后對(duì)后市預(yù)期會(huì)更加穩(wěn)定，波動(dòng)不會(huì)太大。

其七，穩(wěn)政策，2019年房地產(chǎn)政策會(huì)繼續(xù)分城施策，價(jià)格管理也會(huì)相對(duì)穩(wěn)定。

2020年是一個(gè)“轉(zhuǎn)”字。

經(jīng)過2019年的穩(wěn)之后，2020年將迎來一個(gè)“轉(zhuǎn)”字。有哪幾個(gè)轉(zhuǎn)變了，林中給出了7個(gè)判斷：

其一、政策轉(zhuǎn)松；預(yù)計(jì)2020年會(huì)有一些鼓勵(lì)性政策會(huì)出現(xiàn)；

其二、市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，2020年市場(chǎng)會(huì)比2019年市場(chǎng)要好；

其三、供需結(jié)構(gòu)會(huì)轉(zhuǎn)好。目前樓市供需結(jié)構(gòu)不均衡較嚴(yán)重，典型的大失衡是中國(guó)樓市在需求很大的城市往往房子供給不足，而在需求少的城市反而供求過剩，但2020年供需結(jié)構(gòu)會(huì)逐步轉(zhuǎn)好。

其四，高增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為高質(zhì)量。到了2020年，房企過去高速增長(zhǎng)即將轉(zhuǎn)變，品牌規(guī)模房企都會(huì)追求高質(zhì)量增長(zhǎng)，也因?yàn)楦哔|(zhì)量的約束，類似TOP30房企會(huì)維持大約10%到20%的增長(zhǎng)，會(huì)比之前適度下降，因?yàn)榉科笠３之a(chǎn)品質(zhì)量，財(cái)務(wù)質(zhì)量，經(jīng)營(yíng)質(zhì)量的均好，業(yè)績(jī)?cè)鏊龠m當(dāng)下降也是可以理解的。

其五，房企轉(zhuǎn)型制造服務(wù)業(yè)。未來2020年后房企利潤(rùn)比較薄，價(jià)格比較平穩(wěn)，房企競(jìng)爭(zhēng)微小的差異在未來會(huì)出現(xiàn)放大效應(yīng)。2020年后，大型房企戰(zhàn)略同質(zhì)化更嚴(yán)重，你的成本管控更嚴(yán)格一些，能夠有1到2%的差異，可能就會(huì)帶來巨大的利潤(rùn)和企業(yè)效益差異。

其六，盈利轉(zhuǎn)平。未來房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)會(huì)逐步回歸全社會(huì)利潤(rùn)，還會(huì)有基本利潤(rùn)，而且2020年整個(gè)行業(yè)的平均利潤(rùn)一定比2018年上半年會(huì)有所下滑。

其七：需求轉(zhuǎn)品質(zhì)改善。

很多人說中國(guó)未來出生率，老年化會(huì)嚴(yán)重，因此房地產(chǎn)更不好做了，對(duì)此，林中強(qiáng)調(diào)的觀點(diǎn)是，其實(shí)宏觀大勢(shì)有問題、不見得微觀企業(yè)有問題，比如中國(guó)很多行業(yè)不太景氣，但依舊有優(yōu)秀的企業(yè)。對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)，一家房企的市場(chǎng)占比還很小，房企不需要過度關(guān)注宏觀的中國(guó)人口出生率下降對(duì)房地產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)影響，反過來，你只要在這個(gè)行業(yè)微觀領(lǐng)域真正有核心競(jìng)爭(zhēng)力，你的產(chǎn)品、服務(wù)都有競(jìng)爭(zhēng)力，你的成本有競(jìng)爭(zhēng)力，你其實(shí)也可以活得很好的。

2021年是一個(gè)“啟”字。

2021年之后，中國(guó)房地產(chǎn)將迎來一個(gè)新的周期開啟。

與之前周期不同的是，房企的增速不會(huì)像以前那么動(dòng)輒50%、甚至80%的增速了。其次，未來政府政策調(diào)控會(huì)更智慧，更高效，未來政策不可能讓新周期進(jìn)入一個(gè)“高振幅”的增長(zhǎng)，未來2021年后的新周期整體將是一個(gè)“平穩(wěn)增長(zhǎng)”的態(tài)勢(shì)。

2021年后的新周期會(huì)有哪些變化了？

其一，2021年之后，房企業(yè)績(jī)?cè)鏊贂?huì)顯著下降，但房企也沒必要悲觀。林中提醒，那個(gè)時(shí)候房企規(guī)模更大了，即使房地產(chǎn)未來每年增長(zhǎng)率6%，也就是說與GDP增長(zhǎng)率相當(dāng)，那么差不多8年，業(yè)績(jī)規(guī)模也會(huì)翻一倍。

其二，2021年房地產(chǎn)新一輪周期會(huì)讓市場(chǎng)更健康和更有質(zhì)量，政府也希望這個(gè)行業(yè)平穩(wěn)，對(duì)開發(fā)商戰(zhàn)略穩(wěn)定性、經(jīng)營(yíng)舉措長(zhǎng)期性等都是好事。

其三，上升周期長(zhǎng)，下行周期短，房地產(chǎn)迎來下一個(gè)黃金10年。未來是中國(guó)城市化從58%到70%階段，將迎來中國(guó)房地產(chǎn)下一個(gè)黃金10年。

未來中國(guó)城市將圍繞19個(gè)城市群發(fā)展，特別是中西部一些新興城市群的澎湃發(fā)展。更具體的講。

其一、未來中國(guó)北上廣深一線城市將整體進(jìn)入一個(gè)經(jīng)營(yíng)持有的階段，不適合房企做規(guī)模，房企要是繼續(xù)在一線城市做規(guī)模，那就是緣木求魚。

其二、未來中國(guó)二線和強(qiáng)三線是最好的樓市主戰(zhàn)場(chǎng)。

其三，未來三、四五線的城市化會(huì)加速提升，目前他們整體還在40%左右的城市化率低位，未來會(huì)增長(zhǎng)更快。

18分鐘的演講最后，林中再次提醒，樓市的確很難預(yù)測(cè)，我的預(yù)測(cè)也可能是錯(cuò)的，但我更在乎的是，房企更應(yīng)該做到的是更靈敏的應(yīng)對(duì)環(huán)境，更動(dòng)態(tài)彈性的發(fā)展，這反而更重要。

---- 摘自《財(cái)經(jīng)網(wǎng)》